Imposition des Gains en Capital sur une Résidence Secondaire : Exemple Concret et Simulation
Lorsqu’un propriétaire vend sa résidence secondaire, les gains en capital réalisés sont imposables. Pour bien comprendre, voyons un exemple concret et détaillé pour calculer le gain en capital et l'impôt à payer.
Exemple : Vente d'une résidence secondaire
Prenons Pierre, qui a acheté une résidence secondaire pour 250 000 $ et la revend plus tard pour 400 000 $. Nous allons prendre en compte les frais liés à l’achat et à la vente de la propriété pour calculer le gain en capital imposable.
1. Calcul du coût d’achat ajusté
Le prix d’achat initial de 250 000 $ peut être ajusté en fonction des frais suivants :
Taxes de bienvenue (droits de mutation) : 3 000 $
Frais de notaire : 1 500 $
Assurance SCHL (si applicable) : 5 000 $
Frais de localisation (arpentage) : 800 $
Réparations majeures (nouvelle toiture, par exemple) : 10 000 $
Coût d'achat ajusté : 250 000 $ + 3 000 $ + 1 500 $ + 5 000 $ + 800 $ + 10 000 $ = 270 300 $
2. Calcul du gain en capital brut
Pierre revend sa résidence pour 400 000 $. Certains frais liés à la vente peuvent être déduits du prix de vente :
Pénalité bancaire pour remboursement anticipé : 2 500 $
Commission du courtier immobilier : 15 000 $
Frais de notaire pour la vente : 1 500 $
Prix de vente ajusté : 400 000 $ - 2 500 $ - 15 000 $ - 1 500 $ = 381 000 $
3. Calcul du gain en capital net
Le gain en capital net correspond à la différence entre le prix de vente ajusté et le coût d’achat ajusté :
381 000 $ - 270 300 $ = 110 700 $
4. Calcul de la portion imposable du gain en capital
Seule 50 % du gain en capital est imposable. La portion imposable du gain en capital est donc :
110 700 $ × 50 % = 55 350 $
5. Impôt à payer : Deux scénarios de revenus
L’imposition des gains en capital dépend non seulement du montant du gain, mais aussi des revenus totaux du vendeur dans l’année de la vente. Le Canada utilise un système d'imposition progressif, ce qui signifie que plus vous gagnez, plus vous êtes imposé à un taux élevé sur les revenus supplémentaires.
Voyons comment cela fonctionne dans deux situations différentes.
Rappel des éléments clés :
Le gain en capital net de Pierre est de 110 700 $.
Seule 50 % de ce gain est imposable, donc Pierre est imposé sur 55 350 $.
Scénario 1 : Pierre a un revenu de 100 000 $ lors de la vente
Dans ce scénario, Pierre a déjà un revenu imposable de 100 000 $ en plus du gain en capital. Comme le système fiscal canadien est progressif, une partie de ses revenus sera imposée à un taux plus élevé.
Comprendre les tranches d'imposition
Voici comment l’impôt est calculé dans ce cas :
Revenu de 100 000 $ : Pierre paie déjà des impôts sur ce revenu avec un taux d’imposition marginal qui augmente à mesure que son revenu augmente.
Lorsque Pierre ajoute le gain en capital imposable de 55 350 $, cela augmente son revenu total à 155 350 $.
Taux d’imposition marginal (taux applicable sur la partie supplémentaire du revenu) :
Au Québec, pour un revenu qui dépasse 100 000 $, le taux marginal combiné (fédéral et provincial) est d’environ 45 %. Cela signifie que chaque dollar supplémentaire gagné au-dessus de 100 000 $ est imposé à ce taux.
Calcul de l’impôt sur le gain en capital :
Le gain en capital imposable de Pierre est de 55 350 $.
Ce montant sera imposé à un taux de 45 %.
Impôt à payer :
55 350 $ × 45 % = 24 908 $
Pierre devra donc payer environ 24 908 $ d'impôts sur le gain en capital dans ce scénario.
Impact global sur les revenus :
Dans ce scénario, comme Pierre a un revenu élevé, le gain en capital est imposé à un taux élevé (45 %), ce qui augmente considérablement l'impôt à payer sur la vente de sa résidence secondaire.
Scénario 2 : Pierre n’a aucun revenu l'année de la vente
Dans ce scénario, Pierre n’a aucun autre revenu en dehors du gain en capital. Cela change la situation car le taux d’imposition marginal sera plus faible, étant donné que son revenu total est bien en dessous des tranches de revenu élevées.
Comprendre les tranches d'imposition pour faibles revenus
Si Pierre n’a pas de revenus cette année-là, son gain en capital imposable de 55 350 $ sera son seul revenu. Dans ce cas, le taux d’imposition marginal sera inférieur puisque ses revenus ne dépassent pas les tranches de revenu plus élevées.
Taux d'imposition marginal :
Pour les revenus inférieurs à 50 000 $, le taux marginal combiné (fédéral et provincial) est d’environ 27 %.
Calcul de l’impôt sur le gain en capital :
Le gain en capital imposable de Pierre est toujours de 55 350 $.
Ce montant sera imposé à un taux de 27 %.
Impôt à payer :
55 350 $ × 27 % = 14 944 $
Pierre devra donc payer environ 14 944 $ d'impôts sur le gain en capital dans ce scénario.
Impact global sur les revenus :
Dans ce scénario, comme Pierre n’a pas d’autres revenus, son gain en capital est imposé à un taux plus bas (27 %). Cela réduit considérablement le montant total d’impôts à payer comparé au scénario précédent.
Conclusion : Importance du revenu dans le calcul de l'impôt sur les gains en capital
Ces deux scénarios montrent clairement que l’impôt à payer sur les gains en capital peut varier considérablement en fonction des revenus globaux de l’année.
Si Pierre a un revenu élevé (100 000 $), son gain en capital est imposé à un taux plus élevé, ce qui le conduit à payer 24 908 $ d’impôts.
Si Pierre n’a pas d’autres revenus, il profite d'un taux d'imposition inférieur, et il ne paiera que 14 944 $ d’impôts sur le même gain en capital.
Ainsi, la planification fiscale est essentielle. Si vous envisagez de vendre une résidence secondaire, il peut être avantageux de synchroniser la vente avec une année où vous avez moins de revenus pour réduire votre charge fiscale.
