Transfert d’un Duplex entre conjoints : Attention à l’impôt sur le gain en capital !
Introduction
Lorsqu’un couple possède un duplex en commun, il peut arriver qu’un des conjoints souhaite transférer sa part à l’autre, que ce soit pour des raisons personnelles ou en raison d’une séparation. Ce transfert peut entraîner des conséquences fiscales importantes, notamment en matière d’impôt sur le gain en capital.
Ce blogue analyse en détail deux scénarios impliquant Madame Lavoie et Monsieur Dubois, un couple ayant acheté un duplex en 2010 au prix de 400 000 $. En 2024, la valeur marchande du duplex est de 600 000 $. Cette propriété est occupée à 50 % comme résidence principale, tandis que l’autre 50 % est loué à des tiers.
Monsieur Dubois souhaite céder sa part à Madame Lavoie. Il est donc essentiel de comprendre les conséquences fiscales selon que le transfert se fasse avant ou après leur séparation.
1. Transfert Avant la Séparation : Le Roulement Conjugal et l’Exonération Fiscale
Lorsqu’un bien est transféré entre conjoints, la règle du roulement conjugal permet que le transfert se fasse sans impôt immédiat.
Dans ce cas, Monsieur Dubois peut transférer sa part du duplex au prix de base rajusté (PBR), qui correspond au prix d’achat initial de 400 000 $, majoré des frais d’acquisition. Cela signifie que la valeur marchande de 600 000 $ n’est pas prise en compte dans le calcul du gain en capital au moment du transfert.
Calcul du prix de base rajusté (PBR) sur la portion louée
Le prix de base rajusté d’un bien immobilier comprend non seulement le prix d’achat, mais aussi certains frais d’acquisition engagés en 2010. En supposant que le PBR total du duplex est de 408 500 $, la portion louée représente 50 % de ce montant, soit 204 250 $.
Étant donné que le transfert est réalisé sous le roulement conjugal, Monsieur Dubois n’a aucun impôt à payer immédiatement. Madame Lavoie devient l’unique propriétaire du duplex et elle assumera l’impôt sur le gain en capital uniquement lorsqu’elle vendra la propriété à l’avenir.
Un autre avantage est que 50 % du duplex étant utilisé comme résidence principale, cette portion sera exonérée de gain en capital lors de la vente finale.
Ce transfert est donc la meilleure option pour éviter l’imposition immédiate.
2. Transfert Après la Séparation : Un Risque d’Imposition Immédiate
Si le transfert du duplex a lieu après la séparation, les règles fiscales changent en fonction de la présence ou de l’absence d’un accord de séparation écrit.
Cas où un accord de séparation est en place
Si le transfert du duplex est prévu dans un accord de séparation écrit ou dans un jugement de divorce, le roulement conjugal peut encore s’appliquer. Cela signifie que Monsieur Dubois peut toujours transférer sa part sans déclencher immédiatement un impôt sur le gain en capital. L’impôt ne sera payé que lors de la vente finale du duplex par Madame Lavoie.
Cette option permet donc d’éviter une imposition immédiate tout en reportant l’impôt à plus tard.
Cas où aucun accord de séparation n’existe
Si Monsieur Dubois transfère sa part après la séparation sans accord écrit, l’Agence du revenu du Canada (ARC) considère que la transaction se fait à la juste valeur marchande (JVM).
En d’autres termes, même si la transaction est entre ex-conjoints, l’ARC imposera immédiatement le gain en capital comme si Monsieur Dubois avait vendu à un tiers.
Dans ce cas, la valeur marchande de la part transférée est de 300 000 $ (50 % de 600 000 $).
Calcul du gain en capital imposable
Valeur marchande de la part transférée : 300 000 $
Prix de base rajusté de la part transférée : 204 250 $
Gain en capital total : 95 750 $
Portion imposable du gain en capital (50 %) : 47 875 $
Impôt estimé (taux moyen de 50 %) : 23 937 $
Ainsi, en l’absence d’un accord de séparation, Monsieur Dubois devra immédiatement payer environ 24 000 $ en impôt sur sa portion louée du duplex, même s’il ne reçoit pas d’argent à ce moment-là.
Cette imposition soudaine peut représenter un fardeau financier important si elle n’est pas anticipée.
3. Comment Éviter une Imposition Inutile ?
Afin d’éviter une imposition immédiate et optimiser la transaction, voici les deux solutions à privilégier :
Effectuer le transfert avant la séparation, pendant que le couple est encore officiellement ensemble. Le roulement conjugal s’appliquera automatiquement, et aucun impôt ne sera dû immédiatement.
Signer un accord de séparation écrit avant d’effectuer le transfert. Cet accord permet de continuer à bénéficier du roulement fiscal, même après la séparation.
En l’absence d’un tel accord, Monsieur Dubois sera imposé sur le gain en capital au moment du transfert, ce qui peut représenter plusieurs milliers de dollars d’impôt à payer immédiatement.
4. Conclusion : Une Décision à Planifier avec Précaution
Le transfert d’un bien immobilier entre conjoints ou ex-conjoints doit être soigneusement planifié afin d’éviter un impôt inutile.
Si le transfert a lieu avant la séparation, le roulement conjugal permet d’éviter immédiatement l’impôt.
Si le transfert a lieu après la séparation, un accord écrit de séparation est indispensable pour éviter une imposition immédiate.
Si aucun accord écrit n’est mis en place, Monsieur Dubois sera considéré comme ayant vendu sa part à la juste valeur marchande, ce qui peut entraîner un impôt d’environ 24 000 $ à payer immédiatement.
Un transfert de propriété peut sembler simple, mais les règles fiscales sont strictes et peuvent avoir des conséquences financières importantes. Il est donc fortement recommandé de consulter un fiscaliste ou un notaire avant d’effectuer ce type d’opération.
