Déclaration de revenus locatifs au Canada pour les non-résidents : Guide complet
Introduction :
Si vous êtes un non-résident du Canada et que vous possédez un bien immobilier locatif dans le pays, vous devez déclarer les revenus générés par cette propriété à l'Agence du revenu du Canada (ARC). Ce processus peut sembler complexe, mais il est essentiel pour respecter vos obligations fiscales et éviter des pénalités. Dans ce guide, nous allons expliquer en détail les deux options disponibles pour déclarer vos revenus locatifs, les formulaires à remplir, les responsabilités de votre représentant au Canada, et nous vous fournirons un exemple chiffré pour mieux comprendre les implications de chaque option.
1. Qui est considéré comme un non-résident au Canada ?
Aux yeux de l'ARC, un non-résident est une personne qui ne vit pas au Canada de manière permanente et qui n'a pas de liens résidentiels significatifs avec le pays. Cela inclut les propriétaires immobiliers qui vivent à l'étranger (méme des canadiens ) mais qui perçoivent des revenus locatifs provenant d'un bien situé au Canada.
Points clés :
Les revenus locatifs générés par un bien immobilier au Canada sont imposables, même si le propriétaire est un non-résident.
Le non-résident doit désigner un représentant au Canada pour gérer les revenus locatifs et s'acquitter des obligations fiscales.
2. Obligation d'avoir un représentant au Canada
Tout non-résident qui perçoit des revenus locatifs au Canada doit désigner un représentant résident au Canada. Ce représentant peut être un gestionnaire de propriété, un comptable, un membre de la famille ou toute autre personne de confiance.
Rôle du représentant :
Collecter les loyers et gérer les revenus locatifs.
Retenir l'impôt sur les revenus locatifs (25% sur le revenu brut, sauf si l'option du revenu net est choisie).
Produire le formulaire NR4 à la fin de l'année pour déclarer les revenus perçus et l'impôt retenu.
Transmettre les relevés au non-résident et à l'ARC.
Responsabilités du représentant :
Le représentant est tenu de respecter les obligations fiscales canadiennes. En cas de non-respect, il peut être tenu responsable des pénalités et des intérêts.
3. Les deux options pour déclarer les revenus locatifs
Option 1 : Imposition sur le revenu brut (25%)
Explication :
Le non-résident est imposé sur 25% du revenu brut (le loyer total perçu, sans déduction des dépenses).
L'agent retient directement 25% du loyer et le verse à l'ARC.
Aucune déclaration de revenus canadienne (T1) n'est requise.
Avantages :
Simplicité : aucune déclaration annuelle à produire.
Aucun besoin de remplir le formulaire NR6 ou de déclarer des dépenses.
Inconvénients :
L'imposition est plus élevée car elle est basée sur le revenu brut (pas de déduction pour les dépenses comme les taxes municipales, les intérêts hypothécaires, les réparations, etc.).
Exemple chiffré :
Revenu brut annuel : 24 000 (2000(2000 par mois).
Impôt retenu : 25% de 24 000 =6000
Option 2 : Imposition sur le revenu net (25%)
Explication :
Le non-résident est imposé sur 25% du revenu net (revenu brut moins les dépenses admissibles).
Pour choisir cette option, le non-résident doit soumettre le formulaire NR6 avant le 1er janvier de l'année d'imposition.
À la fin de l'année, l'agent produit un formulaire NR4 et le non-résident doit produire une déclaration de revenus canadienne (T1) incluant le formulaire T776 (Déclaration des revenus de location).
Avantages :
L'imposition est basée sur le revenu net, ce qui réduit le montant d'impôt à payer.
Possibilité de déduire les dépenses liées à la propriété (taxes municipales, intérêts hypothécaires, réparations, frais de gestion, etc.).
Inconvénients :
Processus plus complexe : nécessite de remplir le formulaire NR6, de produire une déclaration T1, et de garder des registres détaillés des dépenses.
Exemple chiffré :
Revenu brut annuel : 24 000 $.
Dépenses admissibles : 10 000 $ (taxes municipales, intérêts hypothécaires, réparations, etc.).
Revenu net : 24 000 −10000−10000 = 14 000 $.
Impôt à payer : 25% de 14 000 =3 500 (au lieu de 6 000 $ avec l'option du revenu brut).
4. Les formulaires à remplir
Voici les formulaires clés à connaître pour déclarer vos revenus locatifs en tant que non-résident :
Formulaire NR4 :
Produit par l'agent à la fin de l'année.
Indique le montant des revenus perçus et l'impôt retenu.
Doit être remis au non-résident et à l'ARC.
Formulaire NR6 :
Doit être soumis avant le 1er janvier si le non-résident choisit l'option du revenu net.
Permet de demander à être imposé sur le revenu net plutôt que sur le revenu brut.
Formulaire T776 :
Utilisé pour déclarer les revenus et les dépenses liées à la location dans la déclaration T1.
Inclut des sections pour déclarer les revenus bruts, les dépenses admissibles, et calculer le revenu net.
Formulaire T1159 :
Utilisé pour déclarer les biens immobiliers détenus au Canada (Déclaration de revenus pour le choix prévu à l'article 216).
5. Responsabilités du représentant au Canada
Le représentant joue un rôle crucial dans la gestion des revenus locatifs et des obligations fiscales du non-résident. Voici ses principales responsabilités :
Collecter les loyers : Le représentant doit s'assurer que les loyers sont perçus et gérés correctement.
Retenir l'impôt : Il doit retenir 25% du revenu brut (ou net, si l'option NR6 est choisie) et le verser à l'ARC.
Produire le formulaire NR4 : À la fin de l'année, le représentant doit remplir ce formulaire et le remettre au non-résident et à l'ARC.
Tenir des registres : Le représentant doit conserver des registres détaillés des revenus et des dépenses.
Attention : Si le représentant ne respecte pas ses obligations, il peut être tenu responsable des pénalités et des intérêts.
6. Conseils pratiques pour les non-résidents
Voici quelques conseils pour vous aider à naviguer dans ce processus :
Garder des registres détaillés :
Conservez tous les reçus et documents relatifs aux revenus et aux dépenses (factures, contrats, relevés bancaires, etc.).
Cela vous aidera à justifier vos dépenses admissibles si vous choisissez l'option du revenu net.
Consulter un professionnel :
Travailler avec un comptable ou un fiscaliste spécialisé dans les affaires internationales peut vous aider à respecter toutes les obligations fiscales et à optimiser votre situation fiscale.
Planifier à l'avance :
Si vous choisissez l'option du revenu net, soumettez le formulaire NR6 avant le 1er janvier de chaque année.
Assurez-vous que votre représentant est bien informé de ses responsabilités.
Conclusion :
Déclarer des revenus locatifs au Canada en tant que non-résident peut sembler complexe, mais en comprenant les deux options disponibles (revenu brut vs revenu net) et en respectant les obligations fiscales, vous pouvez éviter des pénalités et optimiser votre situation fiscale. N'oubliez pas de désigner un représentant de confiance au Canada et de consulter un professionnel pour vous assurer que vous respectez toutes les exigences de l'ARC.
FAQ (Questions fréquentes) :
Que se passe-t-il si je ne désigne pas de représentant au Canada ?
L'ARC peut imposer des pénalités et des intérêts sur les montants non déclarés.
Puis-je changer d'option (revenu brut vs revenu net) d'une année à l'autre ?
Oui, mais vous devez soumettre le formulaire NR6 avant le 1er janvier de chaque année si vous choisissez l'option du revenu net.
Quelles dépenses puis-je déduire si je choisis l'option du revenu net ?
Taxes municipales, intérêts hypothécaires, réparations, frais de gestion, assurances, etc.
