Location Résidence Principale : Comment Conserver l'Exonération des Gains en Capital – Tout ce que Vous Devez Savoir pour Éviter les Pièges

Lorsque vous louez temporairement votre résidence principale, il est possible de maintenir votre admissibilité à l'exonération des gains en capital grâce à une élection prévue par l'article 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Cependant, il est essentiel de comprendre les règles, les dangers liés à l'amortissement et les exceptions qui permettent d'étendre cette période d'éligibilité au-delà de quatre ans.

Pourquoi faire une élection pour changement d’usage ?

Lorsque vous commencez à louer votre résidence principale, cela peut être considéré comme un changement d'usage de la propriété. En temps normal, ce changement d'usage pourrait rendre une partie du gain en capital imposable lors de la vente de la propriété. Cependant, le gouvernement canadien vous permet de faire une élection pour continuer à désigner la propriété comme votre résidence principale pendant une période limitée (jusqu'à 4 ans) même si vous la louez.

Cette élection est particulièrement utile si vous prévoyez de retourner habiter la propriété à l'avenir et souhaitez éviter l'imposition des gains en capital pour la période de location.

Les dangers de pratiquer l’amortissement sur la propriété

Il est tentant pour certains propriétaires de pratiquer l’amortissement (ou déduction pour amortissement, DPA) sur une propriété lorsqu'elle est louée pour déduire les coûts liés à la dépréciation du bien. Cependant, il y a un risque important à cela. Si vous choisissez de déduire l’amortissement sur la propriété pendant la période de location, vous ne pourrez plus faire d’élection pour maintenir l’exonération des gains en capital.

En effet, lorsque vous pratiquez l’amortissement, l’ARC considère que vous avez intentionnellement converti la propriété à des fins commerciales. Cela signifie que, lors de la vente, les gains en capital sur la partie du bien amortie seront imposables.

En résumé :

• Si vous faites une élection, ne pratiquez pas l’amortissement sur la propriété.

• Le fait d’amortir la propriété élimine la possibilité de bénéficier de l'exonération des gains en capital pour cette portion du bien.

Aller au-delà des 4 ans : Conditions d'extension de la période d’élection

Dans des circonstances normales, vous pouvez faire une élection pour un maximum de 4 ans pendant la période où la propriété est louée, tant que vous ne désignez pas une autre propriété comme résidence principale durant cette période.

Cependant, il existe certaines situations où cette période de 4 ans peut être prolongée :

1. Travail à l'extérieur : Si vous ou votre conjoint êtes obligés de vivre ailleurs en raison de votre emploi, mais que vous prévoyez de retourner vivre dans la résidence, vous pourriez prolonger la période d’élection au-delà des 4 ans.

2. Retour à la résidence prévu : Vous devez démontrer que vous avez l'intention de revenir habiter dans la résidence après la période de location. Cela peut inclure des preuves comme le fait de ne pas avoir désigné une autre résidence principale et d'avoir maintenu des liens avec la propriété (par exemple, ne pas avoir vendu la résidence).

3. Pas d'autre résidence désignée : Il est important que vous n’ayez pas désigné une autre propriété comme résidence principale pendant cette période prolongée.

Modèle de lettre d’élection à l’ARC et à Revenu Québec

Voici un modèle de lettre que vous pouvez utiliser pour faire votre élection auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et de Revenu Québec. Assurez-vous d’envoyer cette lettre avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus pour l'année du changement d’usage.

Modèle de lettre : Élection pour maintenir la résidence principale malgré un changement d’usage

[Nom complet]
[Adresse]
[Numéro d’assurance sociale]
[Date]

Objet : Élection pour le maintien de la résidence principale en vertu de l’article 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu

À l’attention de l’Agence du revenu du Canada / Revenu Québec,

Je, [nom complet], déclare par la présente faire une élection en vertu de l’article 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu pour maintenir la désignation de ma propriété située au [adresse complète de la propriété] comme étant ma résidence principale, malgré le changement d’usage intervenu à partir du [date de début de la location].

Cette élection est faite dans le but de continuer à désigner cette propriété comme ma résidence principale pour les années fiscales [années concernées] pendant lesquelles la propriété a été temporairement utilisée à des fins de location.

Je n'ai pas désigné une autre propriété comme résidence principale pendant cette période, et j’ai l’intention de retourner vivre dans cette résidence après la fin de la location.

Merci de bien vouloir prendre en compte cette élection pour les fins de ma déclaration de revenus.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom complet]

Conclusion

L'élection pour changement d’usage est une stratégie puissante pour maintenir l'exonération des gains en capital sur une résidence principale temporairement louée. Cependant, il est crucial de comprendre les conséquences fiscales, notamment les dangers liés à l'amortissement, et de respecter les conditions nécessaires pour aller au-delà de 4 ans si votre situation le permet.

En cas de doute, il est toujours préférable de consulter un fiscaliste ou un comptable afin de s’assurer que votre élection est correctement réalisée et que vous optimisez vos avantages fiscaux.

Si vous avez des questions sur ce processus ou sur les implications fiscales de la location de votre résidence principale, n’hésitez pas à nous contacter