Vous vendez votre propriété au Canada en tant que non-résident ? Voici ce que vous devez savoir
Si vous êtes un Canadien qui retourne dans son pays d'origine tout en conservant une propriété au Canada, il est crucial de comprendre vos obligations fiscales lorsque vient le temps de vendre ce bien. En tant que non-résident, la vente d'une propriété au Canada implique des formalités fiscales spécifiques, notamment le traitement des gains en capital et la retenue d'impôt.
Dans cet article, nous aborderons les principales étapes à suivre lors de la vente de votre propriété en tant que non-résident, y compris les exigences liées à la retenue d'impôt et au certificat de conformité de l'Agence du revenu du Canada (ARC).
1. Comprendre la retenue d'impôt
Lorsque vous vendez un bien immobilier au Canada en tant que non-résident, l'ARC impose une retenue d'impôt. Cette retenue est de 25 % du prix de vente brut (sans tenir compte des dépenses ou du gain réel). Cette retenue est effectuée par le notaire lors de la transaction de vente et non par l'acheteur.
(une retenue provinciale de 12,875 % s’applique pour les biens immobiliers situés au Québec)
Cependant, il est possible de réduire cette retenue en obtenant un certificat de conformité avant la vente, permettant au notaire de retenir l'impôt uniquement sur le gain en capital net plutôt que sur le prix total de vente.
2. Obtenir un certificat de conformité
Pour éviter une retenue d'impôt trop élevée sur le prix de vente total, vous devez demander un certificat de conformité à l'ARC avant ou dans les 10 jours suivant la vente de la propriété.
Voici les étapes à suivre :
Remplir les formulaires T2062 et ( TP-1097 pour Revenu Québec si le bien est situé au Québec )
Fournir des preuves des coûts et dépenses : Vous devez fournir des documents détaillant le prix d'achat initial de la propriété, les coûts des améliorations, et les frais associés à la vente (comme les frais d'agence et les frais juridiques).
Obtenir le certificat : Une fois que l'ARC aura examiné les informations et calculé le gain en capital net, elle émettra un certificat qui permettra au notaire de retenir l'impôt uniquement sur le gain en capital, plutôt que sur le prix de vente brut.
Exemple concret : Vente de propriété et retenue d'impôt
Situation :
Prix d'achat de la propriété (il y a 10 ans) : 300 000 $
Améliorations et rénovations : 50 000 $
Prix de vente actuel : 600 000 $
Frais de vente (agence, notaire, etc.) : 30 000 $
Option 1 : Sans certificat de conformité (retenue sur le prix de vente brut)
Sans certificat de conformité, le notaire est tenu de retenir 25 % du prix de vente brut.(une retenue provinciale de 12,875 % s’applique pour les biens immobiliers situés au Québec)
Retenue d'impôt = 25 % de 600 000 $ = 150 000 $
Option 2 : Avec certificat de conformité (retenue sur le gain en capital net)
Avec un certificat de conformité, l'impôt est retenu uniquement sur le gain en capital net, qui est calculé comme suit :
Gain en capital net = 600 000 $ (prix de vente) - 300 000 $ (prix d'achat) - 50 000 $ (améliorations) - 30 000 $ (frais de vente) = 220 000 $
Retenue d'impôt = 25 % de 220 000 $ = 55 000 $
Conclusion : En obtenant le certificat de conformité, vous réduisez la retenue d'impôt de 150 000 $ à 55 000 $, une économie immédiate de 95 000 $.
3. Déclarer les gains en capital
Une fois la vente effectuée, vous devrez également déclarer les gains en capital dans votre déclaration de revenus canadienne. En tant que non-résident, vous devez déposer une déclaration de revenus pour l'année de la vente afin de payer l'impôt final sur vos gains en capital ou avoir un remoursement
Les gains en capital sont imposés à hauteur de 50 % au Canada. Cela signifie que seulement la moitié de votre gain en capital est inclus dans votre revenu imposable. Cependant, vous pouvez déduire les frais liés à la vente pour réduire ce gain.
4. Ne pas oublier les exceptions
Si la propriété que vous vendez est votre résidence principale, vous pourriez être admissible à une exemption des gains en capital sur cette vente. L'exemption pour résidence principale permet d'éviter de payer l'impôt sur le gain en capital, mais cela dépendra de votre statut de résidence et du temps pendant lequel la propriété a été utilisée comme résidence principale.
Conclusion : Planifiez la vente de votre propriété avec soin
Si vous vendez une propriété au Canada en tant que non-résident, il est essentiel de bien comprendre vos obligations fiscales. La demande d'un certificat de conformité peut réduire significativement la retenue d'impôt sur le prix de vente et vous faire économiser des sommes importantes.
Avant de procéder à la vente, assurez-vous de bien planifier cette transaction en consultant un expert fiscal pour vous guider dans toutes les démarches administratives et fiscales.
